前回、住宅ローン通りまして
【マイホーム】住宅ローン審査通りました【ようやくスタート】
前回書いたとおりようやく住宅ローンが通りまして、正月早々本契約してきました。契約が終わるまで「ホントにお金貸してくれるの？」と半信半疑でしたが、銀行店舗内で実印を押して契約を交わしてきて実感半分。それでもまだ「ホントにお金振り込んでくれるの？」という気持ちはありつつ……土地決済へ。
その前に：今回の住宅ローン融資の仕組み
一般的な住宅ローン
住宅ローンでは普通、資金が振り込まれるのは家が建って完成した住宅が買主に引き渡されたときに融資が実行されます。一方で支払い機会は、- 土地購入時
- 着工時
- 上棟時
- 引き渡し時
と4回あり、1回目から3回目までは「つなぎ融資」という形で銀行から別途お金を借りる形になります。その3回分と4回目の残金を住宅ローン融資で支払うということですね。
住宅を建築や購入する際に利用する住宅ローンは、完成した住宅を売主から買主に引渡されるときに融資が実行（買主の口座に融資金が入金されること）されます。
つなぎ融資とは？利用の流れと金利・手数料に関する注意点 | マネープラザONLINE
つなぎ融資は、これから建築する住宅を購入する際に、完成して住宅ローンが実行されるまでの間に必要になる資金を一時的に融資するもので、資金使途は土地取得資金や建物建築資金に限られるなどの制限があります。また、住宅ローンの審査が完了し、金融機関より完成後の融資の内諾を得ていることが必要になります。
低金利で住宅ローンの利率はかなり低いですが、それに比べるとつなぎ融資の利率は高くて（住宅ローンの金利が0.7%前後なのに比べてつなぎ融資の金利は3%前後）ちょっと気になるところです。まあ、つなぎ融資を利用する期間は短いので利息はそんなに大きくならないんですけどね、それでも額が大きいので。
今回の住宅ローン
一方で今回の住宅ローンは一般的なスタイルとは仕組みが違います。まず一番大きな違いは、最初の支払時（土地決済時）に融資額が全額一括で振り込まれると言うことです。だからつなぎ融資はありません。えっ、そんなことでいいの？使い込まれちゃわないの？って思うけど、そこは工夫がしてあって、土地決済日の支払いまでの手順を書くとこんな感じになります。- 土地決済時に口座に全額振り込み
- 支払いタイミングごとに定期口座を作って資金をロック
- 土地決済を実行（売主に振込）
ポイントは必要な資金は定期にしてロックし、銀行支店に行かないと解除出来ないこと。次の「着工時」にはこうなります。
- 銀行支店にて定期口座解約手続き
- 解約と同時にハウスメーカーに着工金を振り込み
なるほど、これなら使い込まれることはないですね。しかもつなぎ融資なしで最初から低金利で支払いが始まります。手順が若干煩雑な気はしますが、つなぎ融資にしたとしてもやっぱり手続きは煩雑なので大した差ではないです。
土地決済当日
土地決済当日、銀行に集まった面々はこんな感じ。
- 土地売主（不動産屋）
- 土地買主（我々）
- ハウスメーカー担当
- 司法書士さん
- 銀行担当者
やることは先ほど書いた銀行手続き以外に、
- 土地売主から領収書受け取り
- ハウスメーカーに仲介手数料支払い
- 司法書士さんに登記依頼・契約
- 司法書士さんに報酬及び登録免許税支払い
となってて本来であれば支払い関係は全部銀行がやってくれて終わりになるところなんですが、なぜかハウスメーカーに支払う仲介手数料（15万ぐらい）と司法書士さんに支払う報酬および登録免許税（35万ぐらい）は手持ち資金から出すことになってて（住宅ローン担当者はそのつもりみたいだったけど僕らにも銀行支店にも伝わってなかった）、融資額が足りないって1時間ぐらいすったもんだしてました。
最終的に僕がスマホから直接口座振り込みすることにして解決しましたが、「借りるんだし全部それで行けるっしょ」と思ってるところで急に「お金が必要です」って言われるとびっくりしますね。大きな額を振り込めるようにしておいて良かった（あとで枠を小さくしておきました）。
というわけで：ようやく土地が買えました
夕方、ランニングのついでに見に行きましたが、さすがに土地があるだけでは「ここが自分のモノだ」という実感はありませんね。でもここに家が建つんだとなるとちょっと感じ方も変わってくるかも。着工まではまだ時間が掛かるみたいですが、楽しみです。ここからはスムーズに行ってくれると良いなあ。
実印を使うことはもうないかな……
