建築予定地？の概要
土地の形はだいたいこんな感じ。
我が家が面している部分は右側の緑色の部分。で、その左側に隣接している黄色の部分を含めた全体が空き土地です。道路は黄色の部分の左側です。
こんな感じの土地に何かを立てようとしているようなのですが、気になるのは「どれぐらいの高さの建物が建つのか？」です。
複数の地域にまたがる場合の建築制限
「京都市の建築物高さ規制について」でも書いた通り、京都市の高さ制限は厳しくてほとんどの地域で高層ビル・マンションが建てられません。高さ制限は都市計画法の「高度地区」建ぺい率は「用途地域」という制度を利用して規定されていて、黄色の部分の高さ制限は20mで建ぺい率は80%、緑色の部分の高さ制限は15mで建ぺい率は60%となっています。
こうした複数の地域にまたがった土地に建物を建てる場合に高さ制限や建ぺい率はどうなるのか？というと、高さ制限と建ぺい率とでは変わってきます。
建ぺい率は荷重平均
土地のうち建物を建てられる面積の上限である「建ぺい率」と建物の総床面積の上限である「容積率」は、それぞれの用途地域で土地面積に応じて別々に計算し平均します。これを「加重平均」といい、面積ベースで計算すると以下のようになります。
用途地域にまたがる土地の建築制限 建ぺい率・容積率、高さ制限などを解説 | YANUSY
例えば、500平方メートルの土地で、そのうち300平方メートルは建ぺい率60％、容積率120％の第一種住居地域内に、残りの200平方メートルは建ぺい率80％、容積率300％の近隣商業地域内にあるとします。
この土地における最大の建築面積の式
300平方メートル×60％＋200平方メートル×80％の340平方メートル
この土地における建ぺい率の式
340平方メートル÷500平方メートル＝68％
これを適用するこの土地の建ぺい率は以下の式で求められます。
80% × 0.8 + 60% × 0.2 = 76%土地全体の76%に建物が建てられることになります。約3/4。マンションを建てる場合、一般的には道路に面した側にエントランスなり駐車場なりを設けることが多いですが、もしそういう設計だとすると緑の部分ギリギリいっぱいまで建物が来るような建て方をしそうです。ですよねー。
高さ制限は地域ごとに適用
建物の高さには「絶対高さの制限」や「道路斜線制限」、自治体によっては「日影規制」などさまざまな規制によって上限を設けられています。2つの地域にまたがる場合、それぞれの地域ごとに適用されます。 例えば屋根の高さが2段になっている住宅を見かけることはないでしょうか。このような形状になったのは、土地が2つの用途地域にまたがっているという可能性もあります。
用途地域にまたがる土地の建築制限 建ぺい率・容積率、高さ制限などを解説 | YANUSY
高さ制限の場合は建ぺい率と違って地域それぞれの規制がそのまま適用されます。つまり、黄色の部分には7階建てのマンションを建てることが出来るけれどそれをそのまま目一杯緑の部分まで広げることは出来ません。緑の部分は5階、黄色の部分は7階といった感じの建物であれば建築可能です。
まとめ：陽当たりに影響が出ることはなさそうだけど
建築制限にはほかにも様々なものがありますが専門家ではないし正直よく分かんないので「高さ制限」と「建ぺい率」だけを取り上げてどんな建物なら建てられるのかを想像してみました。周囲にはもっと高いマンションがいくらもあるのでとんでもなく高い建物が建って陽射しを遮られてしまったらどうしようと心配していましたがそれは恐らく古い（2007年以前の）基準で建てられた建物で、現在の基準ではそれほど高い建物は建てられなくなっているということがわかりました。
もちろん黄色の土地の北側に面している家々にとっては、どんな高さの建物が出来ても陽射しがゼロになること請け合いで他人事じゃないわけですけど、ひとまず我が家が接する部分に関してはさほど影響は出ないのかなと。安心しました。
気になること
1つ気になることがあるとすれば、緑色の土地のさらに右側に月極の駐車場があること。契約車でほぼすべて埋まっていて駐車場として成功している部類に入ると思うんですけど、もし仮にその駐車場のオーナーが空き土地を取得して一体で開発しようとしているとしたら、まあそれでも高さ制限があるので陽射しが遮られるということはなさそうですけど、景観はガラッと変わります。勝手にマンションだと思っていますけどもし商業施設が出来たら人の流れも変わるし。京都に来てから今まで日当たりのいい部屋に住んでこなかったんですけど、陽当たり最高の今の部屋に来てからすごく幸せな時間を過ごしています。今さらこれがなくなると思うといやあもうほんと耐えられない。家賃のこともあってゆるゆると引っ越し先を探しているところなんですが（完全に条件に合致した物件が見つかれば、程度）、もし仮に陽射しがなくなるような事態になったら本気で引っ越し先を探さなくてはならないかも。
いやあ、ほんと何が出来るんだろう。気になるー。
